Jednak prognoza na 2010 r. napawa większym optymizmem. Wraz z powrotem głównych gospodarek na ścieżkę wzrostu może ponownie zwiększyć się popyt na powierzchnię biurową ze strony firm i jednocześnie zmniejszyć się podaż. Wzrost stawek czynszów jest już widoczny na niektórych najważniejszych rynkach biurowych, m.in. w londyńskim City i paryskim Centralnym Obszarze Biznesu (COB). Ponadto oczekuje się, że w skali globalnej czynsze zaczną rosnąć od połowy bieżącego roku. Drugie półrocze będzie zatem okresem ożywienia i umiarkowanego optymizmu wśród zarówno wynajmujących, jak i najemców.
Największe spadki czynszów za najlepszą powierzchnię biurową odnotowano we wszystkich kluczowych miastach Azji i Pacyfiku. W Singapurze, Hongkongu oraz Tokio wyniosły one odpowiednio -45%, -35% i -21%. Największy spadek czynszu w regionie (-53%) wystąpił w mieście Ho Chi Minh w Wietnamie.
Natomiast w Europie najpoważniejsze spadki stawek czynszów odnotowano w Kijowie i Dublinie, gdzie wartość czynszów za powierzchnię biurową w najlepszych lokalizacjach zmniejszyła się do końca roku odpowiednio o ponad -50% i -38%. Obniżki dotknęły również nawet dotychczas prężne rynki takie jak londyński West End (-25%) i warszawski COB (-24%).
Na półkuli zachodniej czynsze obniżyły się łącznie o -7% w 2009 r. W USA największe spadki odnotowano w Bostonie, San Francisco, Seattle i centrum Nowego Jorku - odpowiednio o -26%, -24%, -23% i -23%. W Ameryce Południowej miasto Santiago w Chile oparło się trendowi spadkowemu i odnotowało wzrost czynszów o 28%, ale ten niewielki rynek charakteryzuje się ograniczoną podażą powierzchni biurowej klasy A. Największy spadek o -14% wystąpił na tym kontynencie w Buenos Aires w Argentynie, natomiast największa gospodarka regionu Brazylia odnotowała spadek na poziomie -8%.
Czynsze za najlepszą powierzchnię biurową są kluczowym wyznacznikiem kondycji sektora biurowego i deweloperskiego. Globalny kryzys gospodarczy, upadek i regres instytucji finansowych oraz wynikająca z tego niepewność w świecie biznesu doprowadziły do znacznego spadku popytu na nową powierzchnię biurową. Deweloperzy na ogół szybko zareagowali na kryzys i odłożyli w czasie realizację nowych budynków, ale podaż nowej powierzchni biurowej na wynajem nadal wzrastała, ponieważ w ramach redukcji kosztów firmy zwalniały lub podnajmowały nadmiar zajmowanej powierzchni.
NAJDROŻSZE LOKALIZACJE POWIERZCHNI BIUROWYCH W ŚWIECIE
W rankingu najdroższych lokalizacji powierzchni biurowych świata trzy pierwsze miejsca zajęli dotychczasowi liderzy, przy czym Tokio awansowało z drugiej pozycji na pierwszą. Całkowite koszty najmu powierzchni biurowej w tym mieście (najwyższe czynsze i opłaty eksploatacyjne) wyniosły 1441 EUR/mkw./rok (190 USD/st. kw./rok). Londyńska dzielnica West End awansowała z 3. na 2. miejsce z łącznymi kosztami najmu na poziomie 1220 EUR/mkw./rok (161 USD/st. kw./rok), natomiast Hongkong spadł z 1. na 3. pozycję z łącznymi kosztami najmu wynoszącymi 1207 EUR/mkw./rok (160 USD/st. kw./rok).
Najwyższy skok w rankingu odnotowało Rio de Janeiro w Brazylii, które awansowało z 23. na 13. lokatę przy niewielkim spadku czynszów i wzroście kursu brazylijskiego reala wobec euro, oraz Seul w Korei Południowej i Sydney w Australii - odpowiednio z 27. na 14. oraz z 29. na 15. pozycję przy wzroście najwyższych stawek czynszu.
Nie wszystkie rynki odczuły globalne pogorszenie koniunktury gospodarczej w jednakowym stopniu. Santiago w Chile odnotowało wzrost czynszów za powierzchnię biurową o 28% wskutek braku wysokiej klasy powierzchni i silnego popytu. Odnotowano również mniejsze skoki w rankingu w miastach takich jak Dżakarta w Indonezji, Miami w USA i Kapsztad w RPA, gdzie organizacja Mistrzostw Świata w Piłce Nożnej 2010 przyczyniła się do wzrostu popytu w krótkim okresie.
Najdroższe lokalizacje powierzchni biurowej świata w 2010 r.
(Źródło: Cushman & Wakefield)
Pozycja w 2009 r.
Pozycja w 2010 r.
Miasto, lokalizacja
Kraj
Koszt najmu EUR/mkw./rok
Koszt najmu USD/st. kw./rok
2
1
Tokio (COB)
Japonia
1441
190
3
2
Londyn, West End
Wielka Brytania
1220
161
1
3
Hongkong (COB)
Chiny
1207
160
5
4
Dubaj (COB), DIFC
ZEA
899
120
6
5
Mumbai (COB)
Indie
809
107
8
6
Nowy Jork, Środkowy Manhattan
USA
786
105
4
7
Moskwa (COB)
Rosja
768
102
7
8
Paryż (COB)
Francja
765
102
10
9
Mediolan (COB)
Włochy
667
89
11
10
Zurych (COB)
Szwajcaria
660
88
Guy Taylor, Szef Agencji Powierzchni Biurowych w West Endzie z biura Cushman & Wakefield w Londynie, powiedział: „Rok 2009 był niewątpliwie trudnym okresem dla rynków powierzchni biurowej w Londynie. Jednak w III kw. nastąpił przełom i wzrosła ilość wynajmowanej powierzchni. Natomiast w IV kw. zawarto szereg większych transakcji, dzięki którym roczny poziom popytu wzrósł do przyzwoitej wielkości. Wobec obecnie rosnących stawek czynszu za najlepszą powierzchnię rok 2010 będzie okresem, w którym najemcy powinni uzyskać dobre warunki najmu, zanim brak nowej powierzchni przechyli wagę na korzyść wynajmujących. W przypadku najlepszej powierzchni na kluczowym rynku, jakim jest West End, już obserwujemy rywalizację wśród potencjalnych najemców. Pod koniec 2010 r. prawdopodobnie wystąpi wyraźny niedobór powierzchni klasy A w niektórych lokalizacjach i zostanie zawartych szereg dużych umów typu pre-let z wynajmującymi na budynki planowane lub obecnie budowane."
John Siu, Dyrektor Generalny biura firmy Cushman & Wakefield w Hongkongu, powiedział: „Pod koniec 2009 r. zaczął rosnąć popyt na powierzchnię biurową w głównych dzielnicach biznesowych Hongkongu i obecnie obserwujemy pierwsze wzrosty czynszów. Firmy z sektora bankowo-finansowego stopniowo wynajmują coraz więcej powierzchni, natomiast korporacje, dążące do zmniejszenia obciążeń czynszowych, przeprowadzają się do kilku niedawno ukończonych budynków biurowych klasy A w Kowloon East. Naszym zdaniem w 2010 r. najemcy będą mogli skorzystać z chwilowo dostępnej powierzchni i znacznie obniżonych stawek czynszu, zanim czynsze powrócą do wysokiego poziomu notowanego na początku 2008 r."
W rankingu 63 krajów Polska znalazła się na 30. miejscu (spadek z miejsca 19.).
Katarzyna Opalska, Analityk z warszawskiego Działu Doradztwa firmy Cushman & Wakefield, powiedziała: „Po kilkuletnim okresie systematycznego wzrostu, w ubiegłym roku czynsze wywoławcze za biura w całej Polsce spadły, w Warszawie nawet o ok. 15-24%, zależnie od lokalizacji. Jest to konsekwencją przede wszystkim znaczącego spadku popytu brutto, który w stolicy był niższy o blisko 50% w porównaniu z 2008 r. Obecnie czynsze wywoławcze za najlepsze lokalizacje w Warszawie osiągają poziom ok. 22 EUR w Centralnym Obszarze Biznesu i ok. 15 EUR w lokalizacjach poza centrum. Istotnych zmian w wysokości czynszów wywoławczych można spodziewać się raczej dopiero w 2011 r."
(Maja Święcka)
